아파트 부동산 전세가,매물 증가추세 변동 임대차 3법 영향 갭투자 전망

 

 

 

2020년 7월에 임대차 법안이 발의되면서

 

아파트 주택 빌라 모든 부동산 전세가격이 큰폭으로 상승하였는데요.

 

기존에 5억이던 아파트의 전세가 8~9억 까지 상승하는 등

 

한 두달 사이에 믿기지 않을 정도로

 

급격한 상승을 보여줬습니다.

 

 

 

 

그러다 보니

 

매매가와 전세가 차이의 갭이 줄어들면서

 

작년 말 부터 갭투자가 다시 활발히 늘어나고 있습니다.

 

 

 

그 결과로

 

전세 매물이  2020년 7월 임대차 법 발의 직후

 

급격히 감소하면서 전세대란이 발생한 것과 다르게

 

2020년 11월 기점으로 

 

전세매물이 증가추세에 들어갔습니다.

 

 

 

물론 지역별로 차이는 있지만

 

대부분의 서울 수도권 지역의 

 

전세매물량이 2020년 11월을 기점으로

 

상승추세에 들어갔습니다.

 

 

 

 

 

 

 

왜 그럴까요?

 

그이유는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

첫 번째로 갭투자로 인한 전세매물 증가입니다.

 

앞서 말씀드린바와 같이 전세가가 높아지면서

 

갭투자가 쉬워짐에 따라

 

갭투자자 들이 큰폭으로 늘었습니다.

 

 

 

 

두 번째로 전세수요의 매매수요 전환입니다.

 

전세가가 워낙 높다보니

 

이럴바엔 매수를 하자는 심리가 발동한 것인데요.

 

특히 수도권 외곽 저가 아파트 단지,

 

상대적으로 저렴한 빌라 위주로

 

매매가 활발히 진행되는 모습을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

세 번째로 임대차3법 재계약 입니다.

 

 

임대차법이 시행되면서 큰 폭으로 전세가가 상승하여

 

이러한 전세의 갭을 줄이고자 집주인이 직접

 

들어가서 전세가를 올리는 경우도 있지만,

 

대부분의 경우,

 

기존의 2+2 계약에 

 

연장을 하는경우 많이 생기고 있습니다.

 

통계적으로 따지면 대략 70%의 정도의 경우가

 

계약에 연장을 했다고 합니다.

 

 

그러다 보니 원래는 2년 살고 

 

이사를 가야 할 사람들이

 

2년을 더 살게 되면서

 

전세 수요의 감소로 이어지게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

결과적으로

 

 

 

1. 전세 공급량 증가 (갭투자)

 

2 전세 수요 감소 (매매전환)

 

3. 전세 수요 감소 (임대차 재계약)

 

 

위의 세 가지가 맞물려서

 

현재 아파트 전세물량이 증가하고

 

조금씩 하락하고 있는 실정입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

하남시 APT 전월세 매물 추이인데요.

 

5월 30일 부터 급격히 매물 수가 줄어들다가

 

다시 반등하는 모습을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

 

상황이 이렇다보니

 

높은 전세가를 기대하고 갭투자를 하신분들이

 

전세가 잘 빠지지 않아 걱정하시는 분도 

 

생기게 되었습니다.

 

 

 

갭투자를 하실때는 항상

 

전세가를 최소한으로 설정했을 때

 

내가 감당할 수 있을지 파악하고

 

들어가는것이 중요합니다!

 

 

 

 

 

그렇다면 향후 전세가 추이는 어떻게 될까요?

 

아무리 전세수요가 줄고

 

전세 공급량이 늘어난다고 해도

 

일단, 임대차 법 이전에

 

전세가로 돌아가는것은 불가능해 보입니다.

 

 

 

 

 

 

실 예로 

 

현재 7억원 정도의 시세를 형성하고 있는

 

과거, 전세가4억이던 아파트가

 

급매로 5억에 나왔는데 

 

두시간에 계약이 완료된 상황입니다.

 

 

 

 

 

그렇지만

 

현재 아파트 전세호가의 경우

 

과도하게 높아진 경향이 있는데요

 

 

이 부분은 시간이 지남에 따라

 

조금씩 조정이 될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

서울 지역이야 상관 없지만

 

수도권 외곽의 경우

 

전세가가 실거래가 보다 높은 

(호가 보다는 낮은)

 

아파트 단지가 종종 있는데

 

 

 

 

전세가 하락에 따른 위험을

 

생각하시고 들어가는게

 

중요합니다!

 

 

 

 

 

 

 

일본의 임대차 시장이

 

우리나라와 다르게 보증금은 거의 없고

 

월세 위주로만 받는 이유를 혹시 아시나요?

 

 

 

일본도 20년 전에는 우리나라와 같이

 

보증금을 높게하고 월세를 적게 하는 것이

 

유행 이었습니다.

 

 

 

그런데,

 

일본 부동산 시장이 붕괴하고

 

하락을 하게되면서

 

집주인이 세입자에게

 

보증금을 돌려주지 못하는 상황이

 

많이 발생하게 되었습니다.

 

 

 

이러한 영향과 인식이

 

아직까지도 남아있어서

 

일본의 경우 집주인에게

 

보증금을 많이 맏기는 것을

 

굉장히 꺼려한다고 하네요!

 

 

 

 

 

 

현재는 부동산시장이 활황이고

 

끝이 없이 상승할 것처럼 보이지만,

 

전세계약기간이 끝나는 2년 혹은 4년 뒤에는

 

어떻게 변해 있을지 모르니

 

 

 

전세 매물을 찾으실 때에는

 

항상 주의하시고

 

전세보증보험이 가입 가능한 금액인지

 

파악해서 보수적으로 접근하는것이 중요합니다!

 

 

 

 

 

 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.